Diferença Entre Despesas Ordinárias e Extraordinárias no Condomínio: Quem Deve Pagar em Imóveis Alugados?

Ao morar em um condomínio em Campinas, seja como proprietário ou inquilino, surgem dúvidas sobre a cobrança das taxas condominiais. Afinal, qual a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias? E quem deve pagar cada uma delas?

Essa distinção é essencial para evitar conflitos entre moradores, síndicos, locadores e locatários. Neste artigo, vamos explicar de forma detalhada como funciona essa divisão, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e nas práticas mais comuns nos condomínios de Campinas.

O Que São Despesas Ordinárias de Condomínio?

As despesas ordinárias são aquelas necessárias para a manutenção e funcionamento rotineiro do condomínio. São os gastos que mantêm o prédio em dia, sem melhorias ou obras estruturais.

Exemplos de despesas ordinárias:

• Salários, encargos e benefícios de funcionários (porteiros, zeladores, faxineiros).

• Consumo de água, luz e gás das áreas comuns.

• Limpeza, conservação e pequenos reparos.

• Manutenção de elevadores e portões.

• Materiais de uso diário (produtos de limpeza, lâmpadas, etc.).

• Taxas administrativas da administradora do condomínio.

Quem paga?
De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino (locatário), já que correspondem ao uso e manutenção do condomínio no dia a dia.

O Que São Despesas Extraordinárias de Condomínio?

As despesas extraordinárias são aquelas que não fazem parte da manutenção rotineira, mas sim de obras, melhorias ou problemas estruturais.

Exemplos de despesas extraordinárias:

• Pintura da fachada.

• Instalação de equipamentos novos (academia, sistema de segurança).

• Obras de ampliação ou reforma estrutural.

• Indenizações trabalhistas ou previdenciárias de empregados antigos.

• Constituição ou reposição do fundo de reserva.

• Substituição de elevadores ou bombas de água.

Quem paga?
Essas despesas devem ser pagas pelo proprietário (locador), já que dizem respeito à valorização do patrimônio e não ao uso cotidiano pelo inquilino.

A Lei do Inquilinato e a Divisão das Despesas

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define claramente:

• Artigo 22 – Cabe ao locador (proprietário) pagar as despesas extraordinárias.

• Artigo 23 – Cabe ao locatário (inquilino) pagar as despesas ordinárias.

Isso significa que, em regra:

• Inquilino = paga o dia a dia do condomínio.

• Proprietário = paga investimentos, obras e melhorias.

Exemplo Prático em Campinas

Imagine um apartamento no Cambuí, Campinas:

• Se a taxa condominial mensal inclui salário de porteiro, limpeza, manutenção de elevador → quem paga é o inquilino.

• Se o condomínio decide trocar toda a fachada ou instalar câmeras novas de segurança → quem paga é o proprietário.

Fundo de Reserva: Ordinário ou Extraordinário?

O fundo de reserva é sempre responsabilidade do proprietário quando se trata da constituição ou reposição do fundo.
Entretanto, se o condomínio usar o fundo para cobrir despesas ordinárias, o valor pode ser repassado ao inquilino.

O Que Fazer em Caso de Dúvidas ou Conflitos

É comum que haja desentendimentos entre inquilino e proprietário sobre determinadas cobranças.
A recomendação é:

• Consultar a convenção do condomínio.

• Verificar a prestação de contas do síndico.

• Conferir a aplicação da Lei do Inquilinato.

• Formalizar a divisão já no contrato de locação, evitando surpresas.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Quem paga reforma da fachada do condomínio?

O proprietário. Trata-se de despesa extraordinária.

2. Quem paga o salário dos funcionários do condomínio?

O inquilino, pois é despesa ordinária.

3. Se o condomínio fizer melhorias sem minha aprovação, sou obrigado a pagar?

Sim, desde que a despesa tenha sido aprovada em assembleia.

4. Quem paga fundo de reserva em Campinas?

O proprietário paga a constituição e reposição. O inquilino só paga se o fundo for usado para despesas ordinárias.

5. Posso negociar no contrato quem paga cada despesa?

Sim, mas a maioria dos contratos segue a divisão prevista em lei.

Conclusão

A diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio é fundamental para evitar conflitos.

• Inquilino = despesas de manutenção e uso diário.

• Proprietário = obras, melhorias e valorização do patrimônio.

Em Campinas, a prática condominial segue exatamente essa lógica, e conhecer seus direitos garante uma convivência mais justa e transparente.

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